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Convenção condominial - O Complemento das Legislações Vigentes.
Por Cristiano De Souza Oliveira
A LEGISLAÇÃO atual permite aos Condomínios Edilícios que se auto-regulamentem, desde que não contrarie o ordenamento jurídico existente, por meio de uma Convenção Condominial.
A Convenção de um condomínio não se trata de um contrato, onde todos (unanimidade) aprovam o documento, mas sim de um "ato regra", uma norma administrativa que regulamenta o dia-a-dia do condomínio, cuja aprovação, seja pela constituição inicial, seja pela sua alteração, deve ser por um quorum qualificado (2/3 dos proprietários das frações ideais, quando da constituição - art. 1333 do Código Civil - ou 2/3 dos votos dos proprietários, quando da alteração - art. 1351 do mesmo códex).
Após a aprovação da Convenção, ou sua alteração, a mesma vale para os proprietários e moradores de imediato, não necessitando de registro, porém caso seja a convenção ou sua alteração oponível contra terceiros, será necessário o registro no Cartório de Registros de Imóveis.
Deve constar obrigatoriamente da Convenção: a) discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; b) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; c) o fim a que as unidades se destinam; d) a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; e) a forma de administração do condomínio; f) a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações; g) as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; h) o regimento interno.
Pode ainda fazer parte da Convenção, em apoio às alíneas "e", "f", "g" e "h" descritas acima: a) possibilidade de transferência de poderes do síndico; b) atribuições especiais do Conselho Consultivo; c) formas específicas de destituição do síndico; d) multas e procedimentos administrativos para defesa das mesmas; e) obras e formas de ressarcimentos; f) aplicação de juros maiores de 1% para inadimplentes; g) normas de conduta para áreas comuns; h) quoruns para alteração do regimento interno e normas de conduta; i) em caso de sorteio de vagas de garagem, formas estabelecidas para a escolha das mesmas, entre outras particularidades que cada condomínio possa necessitar.
Nota-se que, pelo seu conteúdo e complexidade, a Convenção condominial deve ser elaborada com muito cuidado e atenção, para não refletir algo que não seja de interesse na sociedade condominial que ela represente. Assim, aconselha-se ouvir todos os moradores e proprietários, devendo a mesma ser feita ou alterada por alguém que conheça o ordenamento jurídico vigente, para que não seja executado um documento efêmero e ineficaz, legítimo, mas ilegal, que, de tempos em tempos, careça ser alterado ou, mesmo, caia em desuso.
Cristiano De Souza Oliveira é advogado e consultor jurídico, sócio da DS & S Consultoria Condominial.
Data: 10/06/2007
Fonte: Revista Direcional Condomínios
A LEGISLAÇÃO atual permite aos Condomínios Edilícios que se auto-regulamentem, desde que não contrarie o ordenamento jurídico existente, por meio de uma Convenção Condominial.
A Convenção de um condomínio não se trata de um contrato, onde todos (unanimidade) aprovam o documento, mas sim de um "ato regra", uma norma administrativa que regulamenta o dia-a-dia do condomínio, cuja aprovação, seja pela constituição inicial, seja pela sua alteração, deve ser por um quorum qualificado (2/3 dos proprietários das frações ideais, quando da constituição - art. 1333 do Código Civil - ou 2/3 dos votos dos proprietários, quando da alteração - art. 1351 do mesmo códex).
Após a aprovação da Convenção, ou sua alteração, a mesma vale para os proprietários e moradores de imediato, não necessitando de registro, porém caso seja a convenção ou sua alteração oponível contra terceiros, será necessário o registro no Cartório de Registros de Imóveis.
Deve constar obrigatoriamente da Convenção: a) discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; b) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; c) o fim a que as unidades se destinam; d) a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; e) a forma de administração do condomínio; f) a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações; g) as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; h) o regimento interno.
Pode ainda fazer parte da Convenção, em apoio às alíneas "e", "f", "g" e "h" descritas acima: a) possibilidade de transferência de poderes do síndico; b) atribuições especiais do Conselho Consultivo; c) formas específicas de destituição do síndico; d) multas e procedimentos administrativos para defesa das mesmas; e) obras e formas de ressarcimentos; f) aplicação de juros maiores de 1% para inadimplentes; g) normas de conduta para áreas comuns; h) quoruns para alteração do regimento interno e normas de conduta; i) em caso de sorteio de vagas de garagem, formas estabelecidas para a escolha das mesmas, entre outras particularidades que cada condomínio possa necessitar.
Nota-se que, pelo seu conteúdo e complexidade, a Convenção condominial deve ser elaborada com muito cuidado e atenção, para não refletir algo que não seja de interesse na sociedade condominial que ela represente. Assim, aconselha-se ouvir todos os moradores e proprietários, devendo a mesma ser feita ou alterada por alguém que conheça o ordenamento jurídico vigente, para que não seja executado um documento efêmero e ineficaz, legítimo, mas ilegal, que, de tempos em tempos, careça ser alterado ou, mesmo, caia em desuso.
Cristiano De Souza Oliveira é advogado e consultor jurídico, sócio da DS & S Consultoria Condominial.
Data: 10/06/2007
Fonte: Revista Direcional Condomínios
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