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Equipamento de telefonia celular no topo de edifícios é proibido por lei. ...
Especial: Vagas na Garagem....
A cada dia, uma possibilidade mais real....
A melhor forma para resolver conflitos....
Alteração de destinação de área comum em condomínio....
Assembléias - Tipos e Atribuições...
Atribuições do síndico: uma extensa lista...
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Inadimplência em condomínio.
Por Michel Rosenthal Wagner
O QUE SERIAM despesas condominiais? Tema balizar de alta relevância, e que tem sido diuturnamente discutido, resulta no custeio da manutenção e sobrevivência da propriedade quanto às suas áreas comuns. É importante ter claro que condomínio, na moderna concepção, em muito se assemelha às empresas sem fins lucrativos - arrecadam valores e custeiam sua manutenção, investimentos e a valorização do patrimônio.
A falta de pagamento destas despesas resulta no déficit das contas e na sua desorganização. Muitas são as formas de buscar o recebimento dos valores: a mediação por parte do síndico, notificação por parte da eventual administradora, do advogado contratado pelo condomínio, e promoção de ação judicial - tentativas de fazer o mau pagador cumprir com sua obrigação.
No Estado de São Paulo várias são as tentativas de acelerar os processos judiciais, custosos e morosos. Tem se alardeado a nova possibilidade de buscar de "forma mais simples" a conciliação direta através do judiciário, que ao receber o pleito chama o devedor para uma audiência onde se busca o acordo. Fato é também que uma vez que não se pode, ou não se deve oferecer abatimentos no valor devido (privilegiar o mau pagador em detrimento dos bons), o acordo deve oferecer apenas parcelamentos. Hoje em dia, segundo o Presidente do Tribunal de Justiça de SP, tramitam no Estado cerca de 17 milhões de processos.
Fato é que este expediente do "setor de conciliação" dos fóruns não tem trazido, contrariamente ao por vezes afirmado na mídia, o resultado profícuo alardeado para cobranças de condomínio. Bem verdade é que o cidadão que não paga após a gestão interna e as notificações, via de regra não faz acordos nesta instância, e raramente nas subseqüentes. O remédio conseqüente é a promoção da ação judicial.
Esta realidade justifica inclusive que muitos condomínios na cidade resolvam, na busca de eficiência, enviar para o "jurídico" o caso após o primeiro ou segundo vencimentos, e verdade é que nestes casos vem se criando uma relativa moralidade na cultura destas comunidades face à impunidade inocorrente. Outro ditado diz que "a justiça não acode aos que dormem", e ainda outro que indica que a "justiça tarda mas não falha". A despeito da morosidade do judiciário na cobrança das cotas condominiais aos poucos os devedores verificam que a conta pode sair mais cara, acrescidas das custas judiciais, valores de editais, perícias de avaliação do imóvel, honorários de advogado etc.. Importante citar, a título de esclarecimento, que no Estado de São Paulo boletos bancários para pagamento deste tipo de despesas não são sujeitos a protesto, porém sentenças proferidas em ação de cobrança podem ser, e ainda que assim que se faz a distribuição de ação de cobrança, este registro passa a ter caráter público, dificultando a vida creditícia do devedor.
Tem-se buscado modernizar e trazer maior efetividade aos procedimentos judiciais, resultando-se hoje em dia substancialmente mais célere o trâmite dos processos. Algumas das medidas adotadas são a execução da sentença com a cominação de multa de 10% no caso de não pagamento no prazo de 15 dias, a possibilidade de penhorar eletronicamente valores através do BACEN das contas dos devedores e a intimação do réu na pessoa do seu advogado.
Michel Rosenthal Wagner é advogado, responsável pelo escritório MRW Advogados. Especialista em Direito Imobiliário e Contratos, assessora condomínios, administradoras e construtoras.
Data: 10/06/2007
Fonte: Revista Direcional Condomínios
O QUE SERIAM despesas condominiais? Tema balizar de alta relevância, e que tem sido diuturnamente discutido, resulta no custeio da manutenção e sobrevivência da propriedade quanto às suas áreas comuns. É importante ter claro que condomínio, na moderna concepção, em muito se assemelha às empresas sem fins lucrativos - arrecadam valores e custeiam sua manutenção, investimentos e a valorização do patrimônio.
A falta de pagamento destas despesas resulta no déficit das contas e na sua desorganização. Muitas são as formas de buscar o recebimento dos valores: a mediação por parte do síndico, notificação por parte da eventual administradora, do advogado contratado pelo condomínio, e promoção de ação judicial - tentativas de fazer o mau pagador cumprir com sua obrigação.
No Estado de São Paulo várias são as tentativas de acelerar os processos judiciais, custosos e morosos. Tem se alardeado a nova possibilidade de buscar de "forma mais simples" a conciliação direta através do judiciário, que ao receber o pleito chama o devedor para uma audiência onde se busca o acordo. Fato é também que uma vez que não se pode, ou não se deve oferecer abatimentos no valor devido (privilegiar o mau pagador em detrimento dos bons), o acordo deve oferecer apenas parcelamentos. Hoje em dia, segundo o Presidente do Tribunal de Justiça de SP, tramitam no Estado cerca de 17 milhões de processos.
Fato é que este expediente do "setor de conciliação" dos fóruns não tem trazido, contrariamente ao por vezes afirmado na mídia, o resultado profícuo alardeado para cobranças de condomínio. Bem verdade é que o cidadão que não paga após a gestão interna e as notificações, via de regra não faz acordos nesta instância, e raramente nas subseqüentes. O remédio conseqüente é a promoção da ação judicial.
Esta realidade justifica inclusive que muitos condomínios na cidade resolvam, na busca de eficiência, enviar para o "jurídico" o caso após o primeiro ou segundo vencimentos, e verdade é que nestes casos vem se criando uma relativa moralidade na cultura destas comunidades face à impunidade inocorrente. Outro ditado diz que "a justiça não acode aos que dormem", e ainda outro que indica que a "justiça tarda mas não falha". A despeito da morosidade do judiciário na cobrança das cotas condominiais aos poucos os devedores verificam que a conta pode sair mais cara, acrescidas das custas judiciais, valores de editais, perícias de avaliação do imóvel, honorários de advogado etc.. Importante citar, a título de esclarecimento, que no Estado de São Paulo boletos bancários para pagamento deste tipo de despesas não são sujeitos a protesto, porém sentenças proferidas em ação de cobrança podem ser, e ainda que assim que se faz a distribuição de ação de cobrança, este registro passa a ter caráter público, dificultando a vida creditícia do devedor.
Tem-se buscado modernizar e trazer maior efetividade aos procedimentos judiciais, resultando-se hoje em dia substancialmente mais célere o trâmite dos processos. Algumas das medidas adotadas são a execução da sentença com a cominação de multa de 10% no caso de não pagamento no prazo de 15 dias, a possibilidade de penhorar eletronicamente valores através do BACEN das contas dos devedores e a intimação do réu na pessoa do seu advogado.
Michel Rosenthal Wagner é advogado, responsável pelo escritório MRW Advogados. Especialista em Direito Imobiliário e Contratos, assessora condomínios, administradoras e construtoras.
Data: 10/06/2007
Fonte: Revista Direcional Condomínios
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