SER SÍNDICO de um condomínio recém construído nem sempre é tarefa fácil. Além da implantação do condomínio, da montagem do quadro de funcionários, das compras de itens essenciais que não são entregues pela construtora (como tapetes e carrinhos de compras, entre outros), o síndico pode se deparar com falhas construtivas. São fachadas com trincas ou desplacamentos e equipamentos com mau funcionamento, que frustram os condôminos que acabaram de realizar o sonho da casa própria. "A construção civil delegada a terceiros tem sido palco de um sem número de episódios proporcionadores de danos. E onde há dano há a obrigação de indenizar. Entra em cena o instituto da responsabilidade civil", atesta o advogado Michel Rosenthal Wagner, especialista em Direito Imobiliário e contratos.

Os problemas que afligem os síndicos - e causam discussões com as construtoras - são definidos como vícios de construção, ou seja, defeitos decorrentes da falta de atenção às exigências técnicas, e que só podem ser constatados mediante perícia. O defeito oculto, conhecido como vício redibitório, significa aquele que já existia quando da realização da transação. "Por isso, o defeito oculto impede que a coisa adquirida possa ser utilizada para os fins a que se destina ou lhe diminui o preço", define Michel.

São exemplos de vícios ocultos: defeitos nas tubulações, que causam infiltrações, vazamentos, alagamentos; defeitos estruturais que somente com complexa medição podem ser identificados; defeitos relativos ao acabamento que causem rachaduras ou fissuras internas; e diferentes medidas apuradas na construção comparando-se o que se adquiriu com o que se recebeu.

Segundo o advogado, o Código Civil de 2003 permite a rescisão do contrato com a devolução ou o abatimento no preço da coisa que tenha sido entregue com vícios ou defeitos ocultos, desde que eles venham a impossibilitar seu uso normal ou lhe diminuam o valor. Ainda conforme Michel, a questão dos prazos para acionar a construtora ainda é tormentosa em nossa legislação. "Especialmente os Códigos Civil e de Defesa do Consumidor tratam do tema, indicando diferentes prazos, como os de 30 dias, 90 dias, 180 dias, de um ano, cinco, 10 e de 20 anos.

No caso da ação rescisória de contrato ou de abatimento de preço, tem sido aceito o prazo de 180 dias do Código Civil (decadencial), contado a partir da ciência do vício/ defeito", diz. Michel esclarece que podem ocorrer vícios construtivos mas o comprador não desejar devolver o imóvel, e sim sanar os problemas. "Será o caso de propositura de demanda "ação de obrigação de fazer" (cominatória), cumulada de indenizatória, onde se tem aceito o prazo de 10 anos para acionar. Até a promulgação do Código Civil este prazo era de 20 anos, discutindo-se ainda da continuidade deste prazo ou não. Trata-se de prazo prescricional", complementa.

Considerando-se ainda o prazo de garantia de cinco anos, a empresa responderá neste período devendo provar que o vício/defeito não ocorreu por sua culpa e sim por falta ou inadequada manutenção (responsabilidade objetiva). "Os construtores têm interpretado de modo atécnico o prazo de garantia de construção - cinco anos conforme o artigo 618 do Código Civil - indicando que este seria também o prazo de sua responsabilidade. A Lei estabelece o lapso de cinco anos de garantia legal, prazo este que pode ser inclusive estendido de acordo com contrato havido entre fornecedor e consumidor", acredita o advogado.