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Alteração de destinação de área comum em condomínio....
Assembléias - Tipos e Atribuições...
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Alteração de destinação de área comum em condomínio.
Por Michel Rosenthal Wagner
AS ÁREAS comuns em condomínio são concebidas de acordo com o projeto do incorporador, por vezes com a participação de investidores que serão ou não os usuários. Seu uso faz parte do projeto mas em última instância são grafados na convenção e no regulamento interno e retratam o modo de viver nos condomínios.
Segundo a legislação aplicada ao tema, especialmente o Código Civil, pode haver em edificações a propriedade exclusiva e propriedade comum, sendo que o solo, estrutura do prédio, telhado, rede de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, o acesso ao logradouro público são de utilização comum dos condôminos, não podendo ser vendidos separadamente, ou divididos. Salvo disposição em contrário, a cobertura é parte comum.
Os condôminos têm o direito de usar das partes comuns de acordo com sua destinação, e contanto que não se exclua a utilização dos demais; e a realização de obras, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções suscetíveis de prejudicar sua utilização. A construção de outro pavimento, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Assim, pode-se afirmar que a lei vem proteger o "direito adquirido" dos condôminos. Depende ainda da aprovação de dois terços dos condôminos a alteração da convenção; e para mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, a unanimidade.
O princípio norteador para o estudo e encaminhamento da questão é a teoria da lesão de direito, pela qual, no caso específico de propriedade em condomínio, a nenhum condômino poderá ser negado o direito ao uso de área comum.
Conclui-se que o ato eventualmente lesivo deve ser repelido para se resguardar o interesse coletivo. É de se convir ainda que este quorum torna-se ainda mais difícil de conseguir sempre que os cartórios de registro de imóveis condicionam o registro da alteração à assinatura de todos os proprietários de cada unidade e não apenas um.
Ocorre que em casos excepcionais poderá o quorum para tal decisão ser menor, ainda que qualificado, senão vejamos.
Caso a alteração da forma do uso não atinja a substância ou a destinação da coisa comum e mais, visar benfeitorias e melhoramentos que aumentem a utilidade da área, poderá ser deliberada por dois terços dos proprietários.
Assim, quando os condôminos desejarem apenas alterar a forma do uso e não a destinação da área comum, de modo que sejam mantidos ou majorados os benefícios à comunidade, bastarão dois terços; difícil, porém bastante possível.
Citamos como exemplo o caso onde em um condomínio residencial existam nas áreas comuns duas quadras poliesportivas e a coletividade pretende manter a destinação - lazer - mas construir uma piscina no lugar de uma delas. Bastará que dois terços dos condôminos assim decidam.
Outro exemplo que podemos indicar é quando a comunidade decide alugar área comum para a instalação de antenas de telefonia móvel. Repita-se, se esta locação não vier a causar dano, incômodo ou transtorno a qualquer dos condôminos e sim, puder trazer benefício, neste caso financeiro a toda a coletividade, poderá a assembléia deliberar com 2/3 dos proprietários favoráveis. Michel Rosenthal Wagner é advogado, responsável pelo escritório MRW Advogados. Especialista em Direito Imobiliário e Contratos, assessora condomínios, administradoras e construtoras.
Data: 10/06/2007
Fonte: Revista Direcional Condomínios
AS ÁREAS comuns em condomínio são concebidas de acordo com o projeto do incorporador, por vezes com a participação de investidores que serão ou não os usuários. Seu uso faz parte do projeto mas em última instância são grafados na convenção e no regulamento interno e retratam o modo de viver nos condomínios.
Segundo a legislação aplicada ao tema, especialmente o Código Civil, pode haver em edificações a propriedade exclusiva e propriedade comum, sendo que o solo, estrutura do prédio, telhado, rede de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, o acesso ao logradouro público são de utilização comum dos condôminos, não podendo ser vendidos separadamente, ou divididos. Salvo disposição em contrário, a cobertura é parte comum.
Os condôminos têm o direito de usar das partes comuns de acordo com sua destinação, e contanto que não se exclua a utilização dos demais; e a realização de obras, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções suscetíveis de prejudicar sua utilização. A construção de outro pavimento, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Assim, pode-se afirmar que a lei vem proteger o "direito adquirido" dos condôminos. Depende ainda da aprovação de dois terços dos condôminos a alteração da convenção; e para mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, a unanimidade.
O princípio norteador para o estudo e encaminhamento da questão é a teoria da lesão de direito, pela qual, no caso específico de propriedade em condomínio, a nenhum condômino poderá ser negado o direito ao uso de área comum.
Conclui-se que o ato eventualmente lesivo deve ser repelido para se resguardar o interesse coletivo. É de se convir ainda que este quorum torna-se ainda mais difícil de conseguir sempre que os cartórios de registro de imóveis condicionam o registro da alteração à assinatura de todos os proprietários de cada unidade e não apenas um.
Ocorre que em casos excepcionais poderá o quorum para tal decisão ser menor, ainda que qualificado, senão vejamos.
Caso a alteração da forma do uso não atinja a substância ou a destinação da coisa comum e mais, visar benfeitorias e melhoramentos que aumentem a utilidade da área, poderá ser deliberada por dois terços dos proprietários.
Assim, quando os condôminos desejarem apenas alterar a forma do uso e não a destinação da área comum, de modo que sejam mantidos ou majorados os benefícios à comunidade, bastarão dois terços; difícil, porém bastante possível.
Citamos como exemplo o caso onde em um condomínio residencial existam nas áreas comuns duas quadras poliesportivas e a coletividade pretende manter a destinação - lazer - mas construir uma piscina no lugar de uma delas. Bastará que dois terços dos condôminos assim decidam.
Outro exemplo que podemos indicar é quando a comunidade decide alugar área comum para a instalação de antenas de telefonia móvel. Repita-se, se esta locação não vier a causar dano, incômodo ou transtorno a qualquer dos condôminos e sim, puder trazer benefício, neste caso financeiro a toda a coletividade, poderá a assembléia deliberar com 2/3 dos proprietários favoráveis. Michel Rosenthal Wagner é advogado, responsável pelo escritório MRW Advogados. Especialista em Direito Imobiliário e Contratos, assessora condomínios, administradoras e construtoras.
Data: 10/06/2007
Fonte: Revista Direcional Condomínios
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