Adm. Condomínios
• Depto. Jurídico
• Meu Condomínio
• Parceiros
• Clientes
• Eventos
Artigos
Vícios e patologias na construção....
Justica vai bloquear contas em 24 hrs....
Cobrança individualizada em prédios é possível com aparelho....
Equipamento de telefonia celular no topo de edifícios é proibido por lei. ...
Especial: Vagas na Garagem....
A cada dia, uma possibilidade mais real....
A melhor forma para resolver conflitos....
Alteração de destinação de área comum em condomínio....
Assembléias - Tipos e Atribuições...
Atribuições do síndico: uma extensa lista...
Justica vai bloquear contas em 24 hrs....
Cobrança individualizada em prédios é possível com aparelho....
Equipamento de telefonia celular no topo de edifícios é proibido por lei. ...
Especial: Vagas na Garagem....
A cada dia, uma possibilidade mais real....
A melhor forma para resolver conflitos....
Alteração de destinação de área comum em condomínio....
Assembléias - Tipos e Atribuições...
Atribuições do síndico: uma extensa lista...
Atribuições do síndico: uma extensa lista
NÃO SÃO POUCAS as atribuições do síndico. Como representante legal do condomínio, sua função primeira é administrá-lo, cumprindo e fazendo cumprir os artigos 1331 a 1358 do Código Civil brasileiro, a convenção e o regulamento interno do condomínio e as determinações das assembléias. Para o advogado e consultor jurídico condominial Cristiano De Souza Oliveira, as funções do síndico se assemelham a de um gestor público. "Comparo o síndico a um prefeito. Ambos representam um grupo de pessoas e devem cuidar do gerenciamento de todo o território, incluindo itens como segurança estrutural, física, saneamento básico, orçamento e receita", define.
Cristiano complementa que, apesar de apenas representativa, a função de síndico é de tamanha importância que, mesmo que remunerada apenas com a isenção do condomínio, é considerada pelo INSS como um recebimento. O síndico deve, portanto, se cadastrar junto ao INSS nesta categoria de contribuinte. O condomínio então recolhe a contribuição de 20% sobre a remuneração ou isenção da cota condominial concedida ao síndico. No caso de síndico que também trabalhe fora do condomínio, é possível que ele seja filiado à Previdência em relação a mais de uma atividade remunerada.
Se a principal função do síndico é administrar o condomínio, é fundamental que para isso ele tenha conhecimento da legislação referente ao assunto - especialmente os Capítulos VI e VII do Código Civil, que se referem ao Condomínio Geral e ao Condomínio Edilício, a Lei n.4.591/64 (conhecida como Lei dos Condomínios), e particularmente, a convenção e o regulamento interno do condomínio. Segundo a administradora de empresas Rosely de Oliveira Schwartz, autora do livro Revolucionando o Condomínio, a convenção regulamenta a administração e as relações entre os condôminos e possui força de lei, desde que sejam seguidos os artigos 9º ao 11º , que estabelecem as regras gerais para sua confecção. Já o regulamento interno são as normas que regulam a conduta interna dos condôminos, locatários, ocupantes das unidades e funcionários, visando uma convivência harmônica. Como a função do síndico é fazer cumprir esses documentos, é essencial que ele conheça seus teores.
Para assessorá-lo em questões previdenciárias, trabalhistas, fiscais e jurídicas, o síndico pode contar com os serviços de uma administradora de condomínios. Conforme o parágrafo 2º do artigo 1.348 do Código Civil, "o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da Assembléia, salvo disposição em contrário da convenção". Além da administradora, o síndico deve contar com o corpo diretivo para lhe auxiliar nas tarefas diárias. Conforme a convenção, o corpo diretivo costuma ser composto de subsíndico, conselho fiscal e/ou consultivo.
Além da legislação, o síndico deve conhecer as instalações prediais, realizando uma minuciosa vistoria em todo o prédio. É de responsabilidade do síndico a manutenção das áreas e equipamentos das áreas comuns, deixando-os em perfeitas condições de uso. Para tanto, do topo do edifício ao subsolo, devem ser listadas as prioridades da manutenção (o ideal é que o síndico contrate um engenheiro para realizar uma inspeção predial, orientando as necessidades da manutenção). Essa vistoria deve ser refeita periodicamente.
Uma boa iniciativa é implantar um programa de manutenção preventiva, aumentando a vida útil e a confiabilidade dos equipamentos, diminuindo os riscos de acidentes e as correções emergenciais, consequentemente valorizando o patrimônio, aumentando a satisfação dos condôminos e melhorando a saúde financeira do condomínio. Aliás, o síndico, contando com a assessoria da administradora, deve implantar um programa de redução de custos, incluindo: revisão da escala de folgas e de horas extras dos funcionários; leitura diária do consumo de água e campanha de educação para condôminos e funcionários, visando a redução no consumo de água, além de revisão das instalações hidráulicas das unidades; revisão dos custos dos contratos de manutenção; e maior controle na compra de materiais de conservação e limpeza.
Entre as funções do síndico, pode-se listar ainda:
• Manter as instalações seguras é outra competência do síndico. Os sistemas que contam com legislação específica e demandam atenção do síndico são: equipamentos de combate a incêndio (revisar anualmente hidrantes e extintores, e a cada três anos atualizar o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros - AVCB); elevadores; instalações elétricas; pára-raios; iluminação de emergência; instalações de gás. A segurança patrimonial do condomínio também deve ser preocupação do síndico, proporcionando periodicamente treinamento para os funcionários e cuidando para que equipamentos eletrônicos (como alarme, cerca elétrica e circuito fechado de TV) estejam em perfeitas condições de utilização.
Data: 10/06/2007
Fonte: Revista Direcional Condomínios
Cristiano complementa que, apesar de apenas representativa, a função de síndico é de tamanha importância que, mesmo que remunerada apenas com a isenção do condomínio, é considerada pelo INSS como um recebimento. O síndico deve, portanto, se cadastrar junto ao INSS nesta categoria de contribuinte. O condomínio então recolhe a contribuição de 20% sobre a remuneração ou isenção da cota condominial concedida ao síndico. No caso de síndico que também trabalhe fora do condomínio, é possível que ele seja filiado à Previdência em relação a mais de uma atividade remunerada.
Se a principal função do síndico é administrar o condomínio, é fundamental que para isso ele tenha conhecimento da legislação referente ao assunto - especialmente os Capítulos VI e VII do Código Civil, que se referem ao Condomínio Geral e ao Condomínio Edilício, a Lei n.4.591/64 (conhecida como Lei dos Condomínios), e particularmente, a convenção e o regulamento interno do condomínio. Segundo a administradora de empresas Rosely de Oliveira Schwartz, autora do livro Revolucionando o Condomínio, a convenção regulamenta a administração e as relações entre os condôminos e possui força de lei, desde que sejam seguidos os artigos 9º ao 11º , que estabelecem as regras gerais para sua confecção. Já o regulamento interno são as normas que regulam a conduta interna dos condôminos, locatários, ocupantes das unidades e funcionários, visando uma convivência harmônica. Como a função do síndico é fazer cumprir esses documentos, é essencial que ele conheça seus teores.
Para assessorá-lo em questões previdenciárias, trabalhistas, fiscais e jurídicas, o síndico pode contar com os serviços de uma administradora de condomínios. Conforme o parágrafo 2º do artigo 1.348 do Código Civil, "o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da Assembléia, salvo disposição em contrário da convenção". Além da administradora, o síndico deve contar com o corpo diretivo para lhe auxiliar nas tarefas diárias. Conforme a convenção, o corpo diretivo costuma ser composto de subsíndico, conselho fiscal e/ou consultivo.
Além da legislação, o síndico deve conhecer as instalações prediais, realizando uma minuciosa vistoria em todo o prédio. É de responsabilidade do síndico a manutenção das áreas e equipamentos das áreas comuns, deixando-os em perfeitas condições de uso. Para tanto, do topo do edifício ao subsolo, devem ser listadas as prioridades da manutenção (o ideal é que o síndico contrate um engenheiro para realizar uma inspeção predial, orientando as necessidades da manutenção). Essa vistoria deve ser refeita periodicamente.
Uma boa iniciativa é implantar um programa de manutenção preventiva, aumentando a vida útil e a confiabilidade dos equipamentos, diminuindo os riscos de acidentes e as correções emergenciais, consequentemente valorizando o patrimônio, aumentando a satisfação dos condôminos e melhorando a saúde financeira do condomínio. Aliás, o síndico, contando com a assessoria da administradora, deve implantar um programa de redução de custos, incluindo: revisão da escala de folgas e de horas extras dos funcionários; leitura diária do consumo de água e campanha de educação para condôminos e funcionários, visando a redução no consumo de água, além de revisão das instalações hidráulicas das unidades; revisão dos custos dos contratos de manutenção; e maior controle na compra de materiais de conservação e limpeza.
Entre as funções do síndico, pode-se listar ainda:
- Selecionar, admitir e demitir funcionários, fixando os salários de acordo com a verba orçamentária, respeitando o piso salarial da categoria, com data-base em outubro de cada ano.
- Convocar as assembléias.
- Conhecer o fluxo financeiro do prédio - receitas e despesas - elaborando a previsão orçamentária.
- Prestar contas na Assembléia Geral Ordinária do condomínio.
- Escolher empresas prestadoras de serviços ou terceiros para execução das obras.
- Guardar toda a documentação do condomínio (fiscal e legal por 20 anos, e previdenciária e trabalhista por 30 anos).
- Aplicar multas estabelecidas na lei, na convenção ou no regulamento interno.
- Contratar o seguro de toda a edificação, contra o risco de incêndio ou destruição total ou parcial (conforme o artigo 1.346 do Código Civil). Além das coberturas obrigatórias, é importante que o síndico contrate também a cobertura da responsabilidade civil do condomínio, que cobre reparações por danos involuntários, pessoais e/ou materiais, causados a terceiros pelo condomínio segurado. Já a garantia da responsabilidade civil do síndico significa o reembolso das quantias pelas quais o síndico vier a ser responsável civilmente, relativas às reparações por danos involuntários, corporais e/ou materiais, causados a terceiros em decorrência do cumprimento de suas obrigações funcionais, negligências, erros, ações ou omissões por ele cometidas no estrito exercício de suas funções. O síndico deve contar com a orientação de um corretor de seguros capacitado para firmar um seguro com as coberturas adequadas às necessidades de cada condomínio. Segundo Rosely de Oliveira Schwartz, o síndico deve estar atento e ser bastante cauteloso na determinação do valor do seguro, já que, se ocorrer um sinistro e o valor do seguro não corresponder à realidade, o síndico pode ser penalizado. Rosely adverte que medidas de economia nesse caso poderão causar uma série de problemas, até mesmo uma ação judicial contra o síndico.
• Manter as instalações seguras é outra competência do síndico. Os sistemas que contam com legislação específica e demandam atenção do síndico são: equipamentos de combate a incêndio (revisar anualmente hidrantes e extintores, e a cada três anos atualizar o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros - AVCB); elevadores; instalações elétricas; pára-raios; iluminação de emergência; instalações de gás. A segurança patrimonial do condomínio também deve ser preocupação do síndico, proporcionando periodicamente treinamento para os funcionários e cuidando para que equipamentos eletrônicos (como alarme, cerca elétrica e circuito fechado de TV) estejam em perfeitas condições de utilização.
Data: 10/06/2007
Fonte: Revista Direcional Condomínios
CPI - Consultoria e Planejamento de Imóveis S/C Ltda - Copyright © 2009 - Todos os direitos Reservados