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                    Condomínios e danos morais.
Por Michel Rosenthal Wagner

DENTRE A classificação dos danos que podem resultar de atos ilícitos e que são indenizáveis, temos o dano moral, resultado de golpe desfechado contra a esfera psíquica ou moral da pessoa. O que se afirma hoje em dia é que se um indivíduo pode ser vítima de dano moral, uma coletividade pode também ser. É neste aspecto da discussão que se enquadra o condomínio como sujeito ativo de expectativas indenizatórias relativas a este tipo de dano. Na esfera de danos coletivos podemos inserir também o dano ambiental, a violação da honra de determinada comunidade, e tantas outras. Não há mais dúvida que as pessoas jurídicas podem ser vítimas de dano moral sendo necessário que o Judiciário e a sociedade amadureçam a questão e passem a reconhecê-lo da mesma forma ao condomínio. Fato é que o Judiciário, salvo honrosas exceções, não tem reconhecido desta forma.

Tecnicamente o direito ao ressarcimento do dano gerado por ato ilícito é fundado em três premissas: o prejuízo propriamente dito, o ato culposo praticado contra a vítima, seja por ação ou por omissão, e o nexo causal entre o ato e o resultado dele decorrente.

De princípio condomínio é caracterizado como uma reunião de pessoas em torno de uma propriedade comum (áreas comuns), e propriedades exclusivas (áreas privativas), representados pelo ente jurídico que os congrega em uma comunidade condominial, e visto como sujeito de direitos com o objetivo de fazer frente às obrigações para seu funcionamento, existência do imóvel e sua manutenção.

Há muito é discutido o tema da caracterização jurídica da entidade "condomínio", por um lado se aproximando dos institutos da pessoa jurídica, por outro, como "ente especial". Para nós é claro ser cada vez mais possível se afirmar dever ser um "ente especial", porém assemelhado às pessoas jurídicas "sem fins lucrativos". Ressalte-se que para perdas exclusivamente materiais, é aceito o condomínio representar os interesses dos condôminos proprietários, e neste sentido, seguindo o encadeamento lógico poderá o condomínio representar seus proprietários em um pleito indenizatório por danos morais, assim considerados como direitos difusos, coletivos, circunspetos a esta comunidade.

Importante notar que, na prática, o condomínio pode ter um título indevidamente protestado prejudicando-lhe o crédito, ou pode, fruto da existência de vícios e patologias construtivas, sofrer, além de danos materiais, enormes danos morais - exemplifique-se o condomínio que em razão de reformas mal executadas tem sua propriedade desvalorizada por algum período, e que, enquanto não as refizer, sofre inclusive a impossibilidade de utilização de suas áreas comuns. Ou ainda, no caso do síndico ter praticado atos de má administração que geraram ao condomínio a negativação em órgãos públicos e de proteção ao crédito. Finalmente, quanto a dar valor à indenização por danos morais, pergunta que todos se fazem amiúde, nosso ordenamento jurídico ainda não definiu regras para sua fixação, sendo tema dos mais difíceis - de caráter subjetivo. Porém tem-se de ter em mente que sua valoração deve atender à satisfação da vítima e o de intimidar o causador do dano para que não mais pratique o ato ilícito, esta, portanto a proporcionalidade sugerida.

Desta forma, deixamos aqui nosso entendimento, convidando a sociedade para participar deste importante debate. Michel Rosenthal Wagner é advogado, responsável pelo escritório MRW Advogados. Especialista em Direito Imobiliário e Contratos, assessora condomínios, administradoras e construtoras.

Data: 10/06/2007

Fonte: Revista Direcional Condomínios
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